A limited-service hotel (LSH) is a hotel without restaurant and banquet facilities, which are part of the defining characteristics of a full-service hotel (FSH).The LSH’s market position is based on the recognition that, for some travelers, the key requirement is a satisfactory room but few of the other amenities.

Lower investment outlay and operating cost, a feature shared by all LSHs, lead to a more stable investment product versus the FSH, and LSHs can deliver an on-par to slightly better risk-adjusted return than other commercial real estate classes.

財經觀點/寶島觀光業前景樂觀

http://udn.com/news/story/7241/1189356/

財經觀點/寶島觀光業前景樂觀

2015-09-16 03:08 聯合報 楊書健(安泓投資投資總監)

根據交通部觀光局數字,2014年入境旅客約一千萬人次,相比十年前的約三百萬人次,上升超過兩倍。香港土地面積只有台灣的百分之三,2014年卻接待六千萬遊客,其中一千四百萬人次為大陸以外旅客。未來幾年,美元轉強,會令港幣相對其他亞洲貨幣強勢。原來準備去香港的遊客,或會轉投他地,而台灣或會得益。
根據hotels.com的研究報告,截至2014年,台北的平均旅館房價為3,659元,相對香港、澳門及新加坡都有所折讓。加上台灣的整體物價比較便宜,遊台的花費應比其他選擇更物超所值。我認為,台灣未來幾年的旅遊發展,情況樂觀。
由台北的夜巿,到台南的歷史古蹟,都是值得開發的旅遊資源。其他城巿有港口、有溫泉,都能發展成休閒飯店。根據觀察,隨著其他亞洲城巿的飯店業務見頂,外資最近對台灣飯店似乎重拾興趣。筆者公司最近研究了數個投資專案,預期回報率都比其他亞洲城巿要高。
有興趣投資的外資有好幾類,包括以亞太區飯店為主題的私募基金及房託,及部分長線投資者。飯店的租金升跌較多,現金流的風險誠然比辦公室或商場高,因而飯店的租金回報率,一般都比辦公室高好幾個百分點。經營飯店,漸漸趨向業權及營運分家,所以各本業為房地產投資的基金,都開始將飯店納入投資組合。
現代的飯店管理,物業業權跟品牌管理每每分開。擅長投資的地產商或房地產基金,負責開發及擁有飯店的業權,而品牌商則負責管理。例如,曾經兼顧物業及品牌的萬豪飯店在1993年分析成獨立的房託及品牌商,前者稱為萬豪服務(Host Marriott Corp.),擁有世界各地的飯店業權;後者為萬豪國際飯店集團(Marriott),是品牌商,旗下有JW萬豪、麗思卡爾頓(Ritz-Carlton)、萬麗(Renaissance)等飯店品牌。
台灣不少飯店品牌以經營自己擁有的飯店為主。台灣服務業的水準卓越,員工優秀,而飯店建立品牌,服務水平是其中一個決定因素,所以很多台灣本地的飯店品牌,實在值得推廣到外地去。
其他亞洲品牌,例如以香港為基地的香格里拉、文華東方及半島飯店,近十年都進行了海外擴張。部分新飯店是自主開發、自主營運,但亦有不少是跟建商合作,與建商合作,所需資金較低,能讓品牌迅速建立經營網絡,讓用家在各主要城巿,都能找到品牌旗下的飯店;一旦區域網絡成形,品牌就更有議價能力,進一步擴展版圖,形成良性循環。