A limited-service hotel (LSH) is a hotel without restaurant and banquet facilities, which are part of the defining characteristics of a full-service hotel (FSH).The LSH’s market position is based on the recognition that, for some travelers, the key requirement is a satisfactory room but few of the other amenities.

Lower investment outlay and operating cost, a feature shared by all LSHs, lead to a more stable investment product versus the FSH, and LSHs can deliver an on-par to slightly better risk-adjusted return than other commercial real estate classes.

楊書健: 香港酒店供求漸趨平穩

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1083391

2015年6月27日

楊書健: 香港酒店供求漸趨平穩

香港的入境旅客數目,在過去十多年,增長超過10倍。我們在2012年做的內部研究顯示,到2020年香港能承載超過10萬間酒店房間,比現時多3萬間以上。酒店業乃人手密集的行業,五星級酒店的人手編配,平均每間房間需要一人,服務較基本的酒店,亦平均每間房間需要0.5人。大部分所需人手,學歷要求較低,是服務業中的藍領工作。故此增建房間數目,當令香港整體經濟受惠。
政府落實兩項酒店政策
過去幾年,香港政府主要落實了兩項酒店政策。第一,政府於2008年新設酒店用地類別;第二,政府於2009年宣布活化工廈措施,其中一個目標就是希望巿場能將工廈改建成酒店。這兩項政策,均改變了本港長遠的酒店供應。
本欄曾討論酒店業在過去20、30年間逐漸將業權及品牌分離。此舉令業權投資,不再需要考慮營運細節,投資決定更接近諸如辦公室、商場及物流物業的地產項目投資。因為擴充品牌版圖不再是考慮因素,所以現今投資酒店,中短期目標是租金收入,而長期目標則是各種改建或重建機會。
酒店用地潛力下降
政府新設酒店用地的原因,是因為旺區酒店,往往成為重建目標。以往酒店都建在商業用地上面,業主有權將之重建成其他的商業地產項目。酒店收入主要來自房租,但需要與其他城巿競爭。比方說,香港迪士尼的兩間酒店,需要與新加坡聖淘沙的酒店競爭,租金差價不能太大。就算是中環的商用酒店,房租亦需參考其他城巿,否則大型會議或會選址於其他城巿。
這種跨城巿競爭,幾乎是酒店業所特有的。所以酒店收入換算成呎租,或比辦公室或商場的租金低。這情況在商業樞紐尤為明顯。我們的內部研究顯示,香港核心商業區的部分酒店,重建成辦公室後,租金可望大幅上調,估值或可上升七成。歷史上的例證包括:中環的希爾頓酒店、富麗華酒店,以及麗思卡爾頓酒店,分別被重建成長江中心、友邦金融中心及中國建設銀行大廈。
對商業區而言,過度重建將令規劃失衡。酒店不足,亦會增加跨境營商的困難度。同時商業區的配套會減弱:當中環沒有酒店的時候,銀行家的商務午餐怎辦?所以政府推出酒店用地,目的就是在城巿規劃中,維持一定數量的酒店。此舉令發展更平均,卻降低了酒店用地的潛力。
改建難以符合建築限制
活化工廈,目的是釋放土地供應。地產是經濟的載體,隨着經濟模式演化,地產亦需變化。香港工業北移,工廈用地卻未有及時釋放出來。當然,巿場會自然適應,部分工廈改建成為物流、科技甚至藝術行業的辦公室。活化工廈則提供額外的選擇,讓業權統一的業主,可以將工廈改建成其他商業資產包括酒店。
但活化工廈執行上卻未盡完善。在超過1000幢理論上可行的工廈中,政府5年間只收到100多宗申請。數目不多的其中一個主要原因是,改建必須保留大廈原有結構,以致新用途未必符合消防條例及日光比率等建築限制。要將工廈改建成酒店,另一難度是樓層的形狀未必適合。酒店房間,一般每間都有窗戶,故此樓層一般呈長方形;工廈則一般是正方形的,主要為節省建築成本,但卻令工廈改建成酒店項目幾乎不可能發生。
未來香港的酒店業發展,將以新增土地為主。啟德發展區、東涌以及兩個主題公園,均有酒店用地。隨着香港旅遊業再次轉型,加上酒店落成量逐漸增加,酒店供求應趨近平衡。除了私募形式的整幢收購外,酒店投資亦能透過酒店股及酒店房託而轉趨多元化。作為長期看好香港的投資者,我們樂見這種發展。