楊書健：酒店房託投資 首重現金流分析

楊書健：酒店房託投資 首重現金流分析
【明報專訊】專門投資酒店的房託，雖然仍屬少數，但是過去10年已經逐漸成形。宏觀亞太區經已上巿的180隻房託當中，有11隻專門投資酒店，包括香港3隻、新加坡5隻，以及日本3隻。部分房託，由同系的姊妹公司營運，其餘則由獨立第三方的營運商管理。同一隻房託，亦可能與數間營運商合作，分別管理旗下的酒店。業權跟營運權分家，是酒店資產變成機構級投資資產的第一步。

酒店的現金流，比其他資產類別複雜，風險較高；而且酒店業主和營運商，兩者都會影響酒店的租金收入。酒店選址、裝修費用預算、甚至運營時候的各種開銷，都由業主控制，這些投資決定影響了酒店硬件，是決定酒店租金水平的首要條件。營運商的品牌效應和營運能力則是酒店的軟件，決定酒店營運成敗，亦會影響租金水平。既然業主和營運商影響力皆大，兩者皆要承擔各自的風險；那麼現金流的增幅，應否讓兩者共同分享？

現金流分配模式並沒有最佳選擇，往往在乎實際情况，以及業主簽下營運合約時候的想法。所以研究酒店房託，必需了解酒店的現金流分配模式。這些細節，在招股書上有詳細解釋。筆者認為，巿場再進一步發展，應會出現趨同演化：分配模式逐漸固定成數個主流模式，簡化投資酒店資產或房託的門檻。

http://news.mingpao.com/pns1606131465755755295

《香樹輝King King 傾》６月１０日訪問楊書健

今天早上，本公司投資總監楊書健，接受新城電台《香樹輝King King 傾》訪問，討論有限服務酒店的投資要點。

節目重溫可於以下網址找到 (6月10 日, 9am)

http://www.metroradio.com.hk/mfd/ProgramArchive.aspx

Money Cafe - 推陳出新 (一) 2016/06/08

Money Cafe - 推陳出新 (一) 2016/06/08
自從香港推出第一隻REITs後，開始多人留意房產信託，其後亦有酒店資產加入REITs，但受歡迎程式不及房產信託。今集嘉賓：安泓投資總監楊書健、黃元山，討論酒店REITs於香港發展。

http://cablenews.i-cable.com/ci/videopage/program/12243918/MoneyCafe

[信報] 楊書健: 改裝酒店－增值型投資

(本文刊於信報: http://www2.hkej.com/wm/article/id/1312586)

楊書健: 改裝酒店－增值型投資
增值型投資計劃，是私募基金爭取回報的常用策略。簡單來說，基金以各種方法改善資產，令資產升值。有些個人投資者收購老舊單位，先裝修，再出售圖利，其實已經是增值型投資的雛型。機構投資者的計劃雖然規模較大較複雜，但是心態卻很類似。例如投資酒店，不少機構投資者就樂於收購老舊資產，將之改裝成酒店，提升租金收入之後，再出售圖利。因為酒店是品牌主導的生意，所以引入合適品牌，是改裝酒店的成功要訣。
近年不少翻新酒店都是有限服務酒店，私募基金的參與就是其中一個原因。廉價航空同樣大幅削減配套服務，以集中資源提供主要服務；因此廉航可算是有限服務酒店的姊妹行業。隨着亞洲中產數目增多，旅客數目將進一步增加，筆者相信，廉航和有限服務酒店將會繼續同步發展。

[Aspire] ADMIRAL INVESTMENT: WHY HOTEL REITS IN ASIA IS ATTRACTIVE NOW

(The complete article is available at http://aspire.sharesinv.com/26528/admiral-investment-why-hotel-reits-in-asia-is-attractive-now/)

Source: Aspire

ADMIRAL INVESTMENT: WHY HOTEL REITS IN ASIA IS ATTRACTIVE NOW

Over the last decade, hotel investment has become a valid alternative for investors in Singapore and beyond.

Hotel REITs including several listed in Singapore, Hong Kong, and Japan, became pure hotel owners that provide individual investors access to hotel ownership throughout Asia Pacific.

(A Chinese translation of the article is available at: http://cj.sharesinv.com/20160527/34781)

楊書健﹕酒店投資多元化

(本文於2016年5月16日，刊登於《明報》《Money Monday》第11版內。
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/columnist/ed0_ed0a1.htm）

楊書健﹕酒店投資多元化

2016年5月16日

【明報專訊】對於機構投資者來說，房地產是長期投資項目。私人投資者投資房地產，都以單位為主，同質性高，供應及需求均大。比方說，太古城建有61幢大廈，共提供12,698個單位。在地產周期中的絕大部分時候，私人投資者要買或賣太古城單位都可以找到對家，所以在樓巿高峰放盤，低位入巿，操作難度不高。反觀機構投資者，要建立優質的房地產組合，需時以年計算；這類上百億港元的資產，全球有實力的投資者亦只有數百個機構，若要霎時轉售，幾近不可能。因此，機構投資者一般以長期持有的心態收購資產，未必會主動賣盤。他們持有的核心組合，必須有能力越過經濟低谷。
機構投資者視酒店為高風險投資，正是這個原因。在九十年代之前，酒店的擁有權和營運權尚未分家，投資酒店資產必需同時營運，複雜度遠高於其他種類的房地產。到了1993年，萬豪分拆成擁有酒店的房託及擁有品牌的營運商。從此之後，酒店業主可以另外任命營運商，本身則專注於買、賣、翻新酒店等投資決定，酒店才被列入成投資標的。

但是業權及管理權分家20年之後，機構投資者的酒店投資，比例仍然很小。以亞太區房託指數為例，酒店房託只佔所有房託的1.5%。巿面上亦鮮有酒店單項的私募基金。只有大型綜合私募基金之中，才會分配小部分資金投資酒店。筆者最近訪問了好幾家機構投資者，發現當中最主要的原因，是他們質疑酒店度過經濟嚴冬的能力。

五星酒店 成本高達收入六成
四星級或以上的酒店，行內另一名稱是「全面服務酒店」。除了提供優質的房間服務之中，酒店同時提供不少配套服務。最基本的包括餐飲、商務會議及辦公室服務；其他還有健身室、游泳池等配套設施。這些服務，除了佔用了樓面之外，亦需員工維持服務。服務種類愈多，員工數目亦愈多。員工成本，都由酒店收入承擔。五星級酒店的營運成本，佔總收入可高至六成。一旦出現經濟寒冬，酒店就有機會出現虧蝕。這是各種房地產資產中，酒店獨有的特點。
近年興起的另一個模式，是「有限服務酒店」。這類酒店專注於提供房間服務，而盡量節省其他的服務，以節省員工成本。在星級制度之中，這類酒店或歸類成三星級。但是經過二、三十年的發展，這類酒店亦逐漸多元化。例如高級有限服務酒店，房間規格追上四五星酒店，但提供的配套服務仍然有限。Ｗ酒店其實是有限服務酒店，但就以高級裝修為賣點，將酒店品牌推高，成為另類的高級酒店。另外有品牌打破傳統界線，將前台擴大，裝修成集餐飲、酒吧及會議室等服務的綜合服務廳，以最小數目的員工，提供多元化的配套服務。

有限服務酒店 收支平點較低
對投資者來說，有限服務酒店吸引之處，就是營運成本可以壓低至總收入的三至四成，較全面服務酒店的成本，比例上低了兩成；所以有限服務酒店的收支平衡點較低，要求的最低入住率亦較全面服務酒店低百分之十至二十。因此，有限服務酒店，抵擋寒冬的能力較佳；近年亦逐漸發展成機構投資者更有興趣的投資類別。

安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]